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上海公房動遷款怎么組成?如何計算?托底保障好不好?

作者:方達律師時間:2021年04月09日分類:拆遷瀏覽:1846次

上海公房動遷款怎么組成?如何計算?托底保障好不好?

在上海公房動遷案件中,居民最為關心的問題之一就是自己究竟能從動遷款中拿到多少錢。要解決這一問題,首先需要了解公房動遷款的具體組成,即動遷款這塊“大蛋糕”主要包括哪幾塊“小蛋糕”?各部分“小蛋糕”具體應當如何計算?以及公房申報居住困難戶享受托底保障到底好不好等問題。這些問題與整個動遷過程息息相關,因此只有對其具有一定了解,才能較為準確的估算出自己能在動遷款中獲得多少利益。

因大多居民主要面臨居住類型的公房拆遷,因此,本文主要介紹居住類型公房拆遷補償款的組成模式與計算方法。

一、動遷款由哪幾部分組成?

首先,公房動遷款這塊“大蛋糕”究竟由哪些“小蛋糕”構成?這里以《楊浦區41街坊舊城區改建地塊房屋征收補償方案(征求意見稿)》(以下簡稱為《楊浦區41街坊補償方案》)為例。根據該補償方案,在選擇純貨幣安置的情況下,動遷補償款這塊“大蛋糕”主要由以下幾部分“小蛋糕”組成:一、評估價格,二、價格補貼,三、套型面積補貼,四、按期簽約獎,五、配合簽約獎,六、集體簽約獎,七、搬遷獎勵,八、均衡實物安置補貼(自購房獎勵補貼),九、搬家補助費,十、家用設施移裝補貼,十一、不予認定建筑面積的材料費補貼,十二、室內裝飾裝修價值補貼,十三、證照補貼。

需要注意的是,第八項中的均衡實物安置補貼(自購房獎勵補貼)通常最低30萬起步。在選擇產權調換的情況下,即通常所說的“以房換房”的補償方式中,如果由被補償人自己選擇調換房屋的,則此項補貼不再享有;但如果接受基地指定房源,則該補貼款仍可享有。這一最新規定改變了以往只要選房就沒有安置補貼的做法,新增了“接受基地指定房源”仍可享受這塊“小蛋糕”。此外,第十三項的證照補貼通常是10萬起步,如果在公房內辦理營業執照的,則此補貼通常也不享有。

以上是楊浦區的動遷款具體組成方式。其它區在內容組成上大致相同,僅在名稱上存在差異。例如黃浦區把簽約獎統一稱為“簽約獎勵費”;而虹口區則統一稱為“按期簽約獎和集體簽約搬遷獎”等。

二、各組成部分應如何計算?

在了解了動遷補償利益大致分為幾塊“小蛋糕”后,還需要了解各個“小蛋糕”是如何計算的,這是非常關鍵的問題。

(一)評估價格。通常來說,在進行意愿征詢后,會有專門的房地產評估公司對動遷公房的價值進行評估,并給出評估單價。此時,評估價格就等于評估單價乘以建筑面積。值得注意的是,在計算建筑面積時可能涉及公房面積換算的問題。這是因為通常情況下,公房房本上記載的都是套內使用面積,不含公攤面積。因此,計算評估價格時,必須先對其進行換算。

為便于理解,我們以老王名下的一套房本上記載面積為15平方的舊里公房為例。在計算該套房屋的建筑面積時應由房本記載的15平米乘以舊里公房系數1.54,即該套房屋的建筑面積為23.1平米。在此基礎上,假設該套房屋的評估單價為5萬/平米,則評估價格應為評估單價5萬/平米乘以23.1平米,即115.5萬元。這里還需要強調的一點是評估單價低于整體評估均價的,應以評估均價為標準進行計算。即如果上述房屋的評估單價為5萬/平米,而該房屋所處的整個地塊的評估均價為5.5萬/平米,此種情況下,應以整個地塊的評估均價5.5萬為準。并以此為基礎乘以建筑面積23.1平米,得出該套房屋的評估價格為127.05萬元。

值得一提的是,以前的公房因為面積小、人口多,部門居民會在原有基礎上搭建閣樓以滿足住房需求。閣樓的補償計算方式比較特殊,需要區分情況考察并計算。具體而言,在2001年11月1日前房本上有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓,且高度在1.2米至1.7米(含1.7米)之間的,按照實際居住面積的1/2及前述換算系數計算建筑面積;1.7米以上部分,按照實際居住面積及前述換算系數計算建筑面積。例如老王有一套舊里公房,在1990年1月取得房本,閣樓面積為3平米,高度1.3米,評估價格為5.5萬/平米。此種情況下,閣樓應當予以補償。補償金額為5.5萬/平米乘以3乘以1.54乘以1/2,即127050元。假設該閣樓的高度為1.8米,則按照前述規定,補償金額應為5.5萬/平米乘以3乘以1.54,即254100元。但如果該閣樓系老王自己在2002年搭建,房本上沒有記載,也沒有收取租金的,則該閣樓一般不計入補償面積,對該部分面積不享有補償款。

(二)價格補貼。價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。通常情況下,補貼系數為0.3。仍以老王的公房為例,該套房屋的價格補貼應為5.5萬/平米乘以0.3的補貼系數再乘以建筑面積(包含高為1.3米,面積為3平米的閣樓)4.62平米,即381150元。

(三)套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。通常情況下,每戶補貼面積為15平米建筑面積。即套型面積補貼為5.5萬/平米乘以15平米,即82.5萬元。

(四)按期簽約獎。該項獎勵通常是有比例的,只有在規定簽約期限內簽約并在協議生效后30日內騰空、搬遷交房完畢的居民才可享有。通常情況下每戶獎勵350000元,并按被征收房屋建筑面積獎勵5000元/平方米。仍以老王的房子為例,如果老王積極簽約并搬離,最高可以拿350000+23.1×5000=465500元的按期簽約獎。但簽約期滿后再簽協議搬離的則應在此基礎上少拿5萬。

(五)配合簽約獎。居民簽約并在協議生效后30日內騰空、搬遷交房完畢的居民,每戶將按被征收房屋建筑面積給予6000元/平米的獎勵,低于150000元的按150000元計。在簽約期前十天內簽約的,則每戶增加獎勵55000元。如在規定簽約期限內首日簽約率達到85%的,則對在首日簽約并在協議生效后30日內騰空、搬遷交房完畢的居民,每戶按被征收房屋建筑面積再增加獎勵8000元/平方米,低于200000元的按200000元計。假設老王第1天就積極簽約且首日簽約率達85%以上的,老王最高可以拿150000+55000+200000=4050000元的配合簽約獎。

(六)集體簽約獎。規定的簽約期限屆滿時簽約率達到85%的,對已簽約并在協議生效后30日內騰空、搬遷交房完畢的居民,每戶獎勵150000元;規定的簽約期限屆滿時簽約率超過85%的,則每增加1%,對已簽約并在協議生效后30日內騰空、搬遷交房完畢的居民,每戶再增加獎勵5000元,該獎勵僅適用于在規定簽約期限內簽約的居民。也就是說,如果簽約率為100%,老王在符合條件的情況下最高可以拿150000+15×5000=225000元的集體簽約獎。

(七)搬遷獎勵。凡簽約并在協議生效后30日內騰空、搬遷交房完畢的居民,每戶獎勵50000元。

(八)均衡實物安置補貼。協議生效后,對選擇貨幣補償且不再調換或購買本基地提供的任何產權調換房屋的居民,每戶按被征收房屋建筑面積給予10000元/平方米補貼,低于300000元的按300000元計。根據老王擁有的公房面積,老王可獲得30萬元的均衡實物安置補貼。當然,該補貼可能根據公房所處地區、面積的不同而存在一定差異。

(九)搬家補助費。搬家補助費=被征收房屋建筑面積×12元/平方米。每戶搬家補助費低于1000元的,按1000元計。此外,還將為居民提供免費搬場一車次。這一規定較為人性化,東西較少的居民一車基本就可以搬完。

(十)家用設施移裝補貼。電話、熱水器、空調、有線電視、寬帶、家用(獨用)電表和煤氣等家用設施移裝按每戶2000元給予一次性補貼。

(十一)不予認定建筑面積的材料費補貼。對不予認定建筑面積,每戶按不予認定建筑面積給予1000元/平方米的材料費補貼。每戶不予認定建筑面積的材料費補貼低于50000元或者沒有不予認定建筑面積的按50000元計。什么是不予認定建筑面積呢?由于公房的面積較小,部分居民在房屋周邊沒有經過審批搭建其他建筑,通常情況下面積不會太大,如閣樓或廚房等。針對這部分補貼款,上海市不同區存在不同的規定,例如黃浦區該部分補貼較高,通常不低于10萬。按照這一規定,老王的公房也可獲得5萬元的材料費補貼。

(十二)室內裝飾裝修價值補貼。房屋征收部門委托房地產價格評估機構對被征收房屋室內裝飾裝修價值進行評估,并按評估結果予以補償。這部分補貼需要進行評估,一般來說價值不會太高,通常在2萬到10萬之間。筆者之前代理過一個位于虹口的公房,建筑面積40多平米,裝修補貼僅獲得21500元。因此,該部分需要根據具體裝修程度進行計算。

(十三)證照補貼。對在2001年11月1日以后,以被征收居住房屋作為經營場所領取工商營業執照(注冊地址須與被征收房屋地址一致)且在房屋征收決定公告之日仍然有效的,被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規定時間搬遷的,每戶給予工商營業執照補貼100000元。對被征收居住房屋內注冊有煙草專賣許可證(注冊地址須與被征收房屋地址一致)且在房屋征收決定公告之日仍然有效的,被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規定時間搬遷的,每戶給予煙草專賣許可證補貼50000元。換句話說,想要拿到10萬證照補貼,需要滿足以下3個條件:首先,營業執照需要在2001年11月1日以后取得;其次,營業執照在公房動遷時還沒有被注銷或吊銷;第三,簽約期內簽約并搬遷的。如果想獲得5萬元的證照補貼,則還需要在公房內注冊煙草專賣許可證。

從上面的計算方式來看,老王這套15平方使用面積的公房,按照評估均價5.5萬/平米,在不算閣樓的情況下,如果選擇純貨幣安置方式,最高可以獲得400萬的動遷補償款。雖然部分基地還有戶口遷移獎勵,但該部分獎勵一般很少,此處暫不作計算。

三、托底保障到底好不好?

假設老王這套公房里有10個戶口,公房想要享受居住困難托底保障補貼,至少需要認定多少個居住困難人口?托底保障到底好不好?

通常情況下,托底保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被征收居住房屋補償金額。但由于每個區的折算單價不同,為方便表述,后文的折算單價統一按照21500元來計算。回到上面的公式,折算單價21500乘以居住困難戶人數N乘以22平方再減去400萬房屋動遷款,如果有余數,則可享受托底保障補貼;如果沒有余數,則不構成托底。在N等于8時,按照該公式,結果為378.4萬元。因小于400萬,故不能享受托底。在N等于9的情況下,結果為425.7萬元,大于400萬。因此,老王這套公房想要享受托底保障,起碼要有9個人口被認定為居住困難人口。認定的具體辦法基地一般會有公示,本文由于篇幅有限暫不展開。

在弄清楚這個問題之后,老王申請居住困難托底保障對老王是好事還是壞事呢?或者說應不應該享受托底保障呢?

根據規定,公房的動遷款由承租人和同住人獲得。但現實生活中,有很大一部分公房存在“空掛戶口”的情況,即雖然戶口在公房內,但并不在公房內居住。在分析享受托底保障到底好不好的問題前,要先確定戶口在里面的人是不是團結一致。舉個例子,此前,筆者接觸過這樣一個案件。有一套位于靜安區建筑面積為35平米的公房,按照當時居住困難折算單價26000元計算,一個人頭就是26000元乘以22平米,即57.2萬元。當時該公房申請認定托底,動遷組總共認定了11個居住困難人口。這里面特別要注意,動遷組認定的居住困難人口和動遷時法院認定的同住人是有區別的。也就是說,這11個居住困難人口里有很多不屬于法律上的同住人。那么問題來了,被認定居住困難人口的人,可以享受多少份額,會不會分走原來承租人和同住人的“大蛋糕”呢?在這個案件中,法院最終判決這11個人中即使不屬于同住人,也能獲得57.2萬元的動遷款。原因就在于這11個人被認定為居住困難,享受了托底保障。由此,這一判決對承租人和同住人很不利。

回歸到老王這個案例中,假設老王的房子不享受托底能獲得400萬的動遷款。一共有4個同住人,加上一個承租人,那么就是5個人分,每人獲得80萬。但如果老王的公房享受托底了,根據上文,需要認定9個人為居住困難人口,可以獲得425.7萬。很明顯,其中有4個人本身不屬于同住人。但此時這4個人因為被認定為居住困難人口,因此該4人每人要獲得47.3萬元,共分走189.2萬。也就是說,原本的動遷款這個“大蛋糕”被分走189.2萬,剩余的236.5萬元再由老王和同住人分,即人均獲得47.3萬元。此時就可以發現,在該公房享受托底保障后,老王等5人在原基礎上少拿了32.7萬元。

綜上,如果全部居住困難人口都是老王自己很親的家人且比較團結的,在此種情況下享受托底是好事,因為“大蛋糕”多拿了20多萬;但如果其中有部分是其它普通親戚,不是那么團結的話,則不建議申請托底保障。前述分析筆者僅從老王的角度出發,如果有涉及其他人的利益,還望諒解。


方達律師,執業于北京市京師(上海)律師事務所,專職律師,中華律師協會會員,中國法學會會員,找法網特邀嘉賓律師,積極參與到... 查看詳細 >>
  • 執業地區:上海-靜安區
  • 執業單位:北京市京師(上海)律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:13101201710467417
  • 擅長領域:房產糾紛、合同糾紛、婚姻家庭、加盟維權、債權債務
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