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2021年上海動遷政策

發布者:徐炳華律師|時間:2021年03月11日|分類:律師隨筆 |5956人看過



2021年上海動遷政策

  1. 政府在哪些情形下可以決定進行動拆遷?

  答:目前,按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定,市、級人民政府在為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,確需征收房屋的,可以作出房屋征收決定。其主要情形有:為了國防和外交的需要、政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設、與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用設施等相關的公共事業建設、安居房建設、保障性住房建設,以及舊區改造,以及其它法律、法規規定的為公共利益需要而進行的建設項目。因此,關于房屋征收要遵守以下三個原則:一是政府主導,即建設項目的組織與實施,以及房屋征收的實施都是由政府組織;二是房屋征收公共利益優先;三是禁止為經濟利益集團、個人利益進行拆遷。

  2 什么是“二輪征詢”?

  答:第一次征詢主要征求居民改造意愿,如果居民同意改造的比例達到規定要求的,列入改造計劃。第二次征詢主要征求居民對改造方案的意見,與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補償安置協議》,在一定期限內,居民簽約戶數超過規定比例的,協議正式生效并履行,并啟動改造工作。

  3. 如何理解“數磚頭+托底保障”?

  答:“數磚頭+套型保底”,是上海舊區改造一種新機制,如果“數磚頭”也不能解決居民的住房困難,就要進行“套型保底”,也就是說起碼要給居民確定一個居住面積底線。這在以前的動遷政策里是沒有的。所謂“套型保底”,指針對舊改地塊的房屋普遍不獨立成套的現狀,按照滿足基本使用功能的原則,以被拆除房屋為基本單位,套型面積補貼標準一般不超過建筑面積15平方米(具體由動遷新政試點區人民政府確定)。其最大的功能就是滿足被拆除房屋基本使用功能,改善被拆遷居民的居住現狀和生活水平。

  4. 結果公開如何理解?

  答:結果公開應當包括:(1)各種依據公開,包括拆除房屋的權證、建筑面積、評估價格、居住困難認定等。(2)操作過程公開,包括被拆除房屋的權屬、人口調查,建筑面積、居住困難的認定,拆遷評估、簽約、裁決等各環節。(3)簽約內容公開,包括貨幣補償總額、安置房源(套數、地址、面積、價格)及其他補償費用。

  5. 居住房屋的價值補償金額如何確定?

  答:依據《關于進一步推進本市舊區改造工作若干意見的通知》以及《關于調整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內容,居住房屋的價值補償為:

  1、公房:評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼

  2、私房:評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼

  評估價格=被拆除房屋的房地產市評估單價×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的,按評估均價計算。

  套型面積補貼=評估均價×補貼面積。

  價格補貼=評估均價×補貼系數×被拆除房屋建筑面積。

  6. 居住困難戶的貨幣補貼如何計算?

  答:居住困難戶的貨幣補貼計算公式:異地配套商品房單價×(應安置對象×22平方米/人-補償安置后的房屋拆算面積)

  異地配套商品房單價以市屬配套商品房平均單價為基準,由各試點區根據實際情況制定。

  被拆遷戶的應安置對象由區住房保障機構參照本市住房保障相關管理辦法明確的申請條件和審核辦法進行認定,并將經認定符合條件的對象在拆遷范圍內公示。公示期為15日,有異議的,由區住房保障機構在10個工作日內進行核查和公布。

  補償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單價。

  居住困難戶增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的異地配套商品房。

  享受居住困難戶貨幣補貼后,該戶視作已享受住房保障。拆遷人應將相關情況報所在區住房保障機構備案。

  7. 訂立拆遷補償安置協議的主體是誰?

  答:拆遷私房的,拆遷人應當與被拆遷人訂立協議,被拆遷人以房地產權證所載明的所有人確定,若只有國有土地使用證,則以國有土地使用者所載明的使用人確定。產權人已故的,依據《中華人民共和國繼承法》規定由繼承人簽約。

  拆遷公房的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立協議,房屋承租人以租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準。承租人已故的,依據關于貫徹執行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知(滬房地資〖20xx〗673號)規定,由繼續承租該房屋的同住人簽約;同住人有多人的,應協商確定簽約代表;協商不成的,由公房產權人指定確認。

  8. 如何理解房屋使用權人?

  答:房屋使用人,是指實際占用房屋的單位和個人。

  9. 何謂動遷配套商品房?

  答:配套商品房,又俗稱“配套房”,是指政府提供優惠政策,限定建設標準,供應本市重大工程、重點舊區改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。

  10. 配套商品房的開發建設標準是怎樣的?

  答:首先,配套房應按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定開發建設。其次,配套房的建設應當按照以下規定進行規劃設計:(1)符合規劃部門確定的容積率、建筑密度等規劃指標;(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型,適當配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶,少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設計的面積可適當放寬;(3)符合國家和本市有關住宅建設的技術規范、標準。另外,市有關部門在審批市屬配套房建設項目規劃設計方案和初步設計方案時,應當征詢市房地資源局的意見;區縣有關部門在審批區縣屬配套房建設項目規劃設計方案和初步設計時,應當征詢區縣房地管理部門的意見。

  11. 配套商品房在拆遷過程中應遵循怎樣的供應標準?

  答:配套房應當優先供應給以重大工程為主的城市建設動遷基地中的困難家庭,并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應單、簽訂配套房預(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應對象和供應程序,由區縣政府規定并公布。


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