靳雙權律師
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房產律師靳雙權——借名購買的房屋能否作為借名人遺產繼承

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:20次


原告訴稱

張三向本院提出訴訟請求:判令三被告立即將B市1號騰空交給原告。

原告與被告于1999年10月開始認識、交往、建立戀愛關系。原告在2005年7月8日與開發商S公司簽訂《商品房買賣合同》,購買了B市1號經濟適用房準備結婚。支付首付后,原告在2005年7月11日與銀行簽訂《房屋按揭貸款合同》,抵押貸款9萬元。購買上述房屋以后,原告與三被告共同居住在涉案房屋內。2006年,就在雙方家長見面以后、準備結婚時發生了很不愉快的事件,隨后原被告分手,原告從涉案房屋搬離。此后至今,三被告一直居住在涉案房屋內,關于房子雙方有過多次協商未能達成一致,故向貴院提起訴訟,請求法院支持原告的訴訟請求。

 

被告辯稱

李一、李二、李三辯稱:不同意原告的訴訟請求。

涉案房屋原被告之間實際是借名買房關系,房屋雖然登記在原告名下,但是原告并非涉案房屋實際所有權人,因此原告無權要求騰退房屋。同時被告李三提起反訴,要求原告配合辦理涉案房屋的解抵押手續以及權屬轉移登記手續,針對原告提到事實說明下:原告稱她在涉案房屋居住不是事實,因為當時在2008年前李一本人一直在Z村上班,租房居住,原告跟李一一起居住。原告說遺留在房屋內的東西提到了1萬元定金條,這個定金條早在開發商開具總收據的時候把該定金條收回了,這個定金條不存在了。裝修協議本身就是以李二的名義簽署的,不是以原告名義簽訂的,所以原告不可能拿走這個裝修協議。

張三的人名章,是李三按照開發商要求刻的,交款人是李三,一直由李三保管使用,包括合同上張三的人名章也是李三加蓋的。另外張三提到走的時候只帶走了個人物品,如果這個房子是張三的,張三應當帶走與購房相關的手續及票據,所以很顯然這個房子所有權人不是張三。原告走的時候李一不在家,原告要拿東西的時間很充分,不認可原告遺留材料的說法。

李三向本院提出反訴訴訟請求:1.判令反訴被告配合辦理B市1號房屋的貸款抵押解除手續;2.判令反訴被告協助反訴原告辦理位于B市1號房屋的權屬轉移登記手續。

B市1號房屋是李三以張三的名義購買的,雙方系借名買房關系,該房屋實際為李三所有。涉案房屋的購買手續均是李三以張三名義與張三一起辦理的,購房的首付款、貸款等所有房款均由李三支付,與購房相關的稅費也都由李三繳納。購買涉案房屋后,由李三及其家人驗收并辦理了相關手續,收房后,李三及其家人對該房屋進行裝修并一直居住至今,裝修費及居住使用的物業、水電等相關費用均由李三繳納。

綜上,張三要求李三及其家人騰空涉案房屋并交付給原告不能成立。現涉案房屋貸款全部還清,已具備上市交易條件,因此,張三應配合辦理涉案房屋的解抵押手續,并協助李三辦理產權轉移登記手續。請法院支持反訴原告的訴訟請求。

張三針對反訴辯稱:一、李三反訴沒有事實和法律依據,請法院駁回李三的反訴請求。首先,張三與李三之間從未達成借名買房的合意,不管是書面還是口頭,雙方根本不存在借名買房的事實。其次,張三與李三無親無故,張三作為無房戶,她沒有理由將自己唯一的經適房購房資格無償拱手讓給李三。再次,李三沒有借名買房的合理理由。

二、李三訴稱涉案房屋的購買手續均是李三以張三的名義與張三一起辦理,購房款的首付、貸款等所有房款均由李三支付,與購房相關的稅費也都是李三交納的,這與事實嚴重不符。首先,涉案房屋系張三本人親自購買,所有的購房手續以及付款都是張三本人親自辦理,李三沒有參與辦理,其主張是一起辦理的,請她舉證。其次,張三申請購房資格、購買房屋的過程以及定金、購房款的支付、貸款以及還貸的具體事實如下:

1)購房的理由,涉案房屋是張三為了結婚而準備的婚房。

2)購房資格問題,張三與李一同時以個人名義申請的經濟適用房資格。

3)關于購房款支付情況,房款總計317444元,第一筆定金1萬元是張三本人在選定房型后支付的現金,第二筆是張三借用李三銀行卡代為支付217444元,購買涉案房屋時,張三資金不足,李一的父母李二、李三一再說結婚以后就是一家人不分彼此,其余的購房款是由他們借付的,裝修由他們家負責,第三筆是張三與銀行、開發商三方簽訂《房屋按揭貸款合同》、辦理貸款手續,銀行貸款支付了9萬元、同時張三支付了房貸律師費225元,第四筆還貸問題,本金9萬元是張三支付給李一本人的現金,購買房屋前后,張三把自己工作以來全部的積蓄、加上母親趙慶平給的部分款項共計9萬元現金,分3、4次給了李一。利息12611.54元是被告支付的。第五筆房屋的契稅、綜合地價款、公共維修基金均由張三支付并繳納。

三、李三訴稱涉案房屋購買后,由李三及其家人驗收并辦理相關手續與事實嚴重不符。涉案房屋是由張三本人驗收并辦理相關手續的,北京方佳物業管理有限公司的物業檔案可以證明,收房人系張三并非李三。

四、李三訴稱收房后,李三及其家人對房屋進行裝修并一直居住至今,裝修費及居住使用的物業、水電等所有費用均由李三繳納,這與事實嚴重不符。首先,張三購買涉案房屋的目的是為了結婚。其次,從繳費憑證上記載的繳費人完全可以證明,各項費用的繳納以張三搬走前后為界,在張三搬走之前的物業費、供暖費、水費、電費、燃氣費的繳費人都是張三,張三搬離后繳費人才變更為李一或者李二,這些繳費憑證上沒有出現過李三的名字,這可以證實上述的費用均不是由李三繳納的,這也充分證明了張三在2006年9月之前居住在涉案房屋內的事實。再次,張三搬走后李三、李一、李二等人實際居住、使用涉案房屋期間產生的物業費、供暖費、水費、電費、燃氣費等費用當然由使用人承擔。

五、李三屬于非法持有張三購房合同、貸款合同等所有與購房、收房等相關材料的原件。

六、分手后,張三與李一對涉案房屋的問題曾協商過,但最終無果。

綜上,本案李三反訴的借名買房,既沒有借名買房的事實、又沒有借名買房的合理理由,更沒有張三要把自己唯一的購房資格無償讓與李三的合法理由。李三以非法持有的購房合同、貸款合同等所有與涉案房屋有關的證據原件、以及長期霸占居住涉案房屋為由,虛構借名買房的事實,予以達到侵吞張三房產的目的,根據本案現有的證據,不足以認定雙方存在借名買房關系,張三請求法院駁回反訴請求。

 

本院查明

2005年7月6日,張三(買受人,乙方)與S公司(出賣人,甲方,以下簡稱S公司)簽署《認購協議書》,約定張三認購B市1號物業,單價為2650元/平方米,建筑面積約為119.79平方米;簽署此認購協議書同時買受人自愿支付認購金人民幣壹萬元整,乙方簽署本認購協議書后于3天之內到售樓處與甲方簽署正式房屋買賣合同,同時支付首期房款。雙方在協議中還約定了其他內容。

2005年7月8日,張三(買受人)與S公司(出賣人)簽署《商品房買賣合同》,合同約定張三購買S公司開發的二區1號房屋(以下簡稱涉案房屋),房屋建筑面積共119.79平方米,其中套內建筑面積105.45平方米;房屋總價款為317444元;買受人于2005年7月8日前交付房款67444元,余款貳拾伍萬元,作壹拾年銀行按揭貸款。雙方在合同中還約定了其他內容。合同簽訂后通過刷卡方式支付房款57444元,付款憑證即持卡人存根上落款處為“李三”簽名。

2005年7月10日,張三(買受人)與S公司(出賣人)簽署《付款方式變更協議》,協議約定雙方將原付款方式變更為買受人于簽署《付款方式變更協議》同時付清房款227444元,余額人民幣玖萬元,作壹拾年銀行按揭貸款。雙方在合同中還約定了其他內容。合同簽訂后通過刷卡方式支付房款160000元,付款憑證即持卡人存根上落款處為“李三”簽名。

雙方針對上述兩筆通過刷卡支付的購房款的付款憑證上落款處是否為李三本人簽名產生爭議,本院委托法大法庭科學技術鑒定研究所對上述持卡人存根上的名稱是否為李三本人簽名進行鑒定。2019年2月12日,法大法庭科學技術鑒定研究所出具《司法鑒定意見書》,鑒定意見為:兩份檢材中的“李三”簽名與樣本中的“李三”簽名不是同一人書寫。

2005年7月11日,張三(乙方、購房人)與銀行(甲方、貸款人,以下簡稱廣發銀行)簽署《房屋按揭貸款合同》,合同約定甲方向乙方提供的貸款專項用于購買本合同第一條所列之房產,即B市1號的房屋,貸款金額為人民幣玖萬元整;貸款期限共120個月,《房屋按揭貸款合同》簽訂后,廣發銀行將上述貸款轉入S公司賬戶。雙方還在合同中約定了其他內容。

張三與李一于1999年建立戀愛關系,2005年購買涉案房屋后,張三與李一、李二、李三及其家人居住于此,后2006年雙方結束戀愛關系,張三搬離涉案房屋,后李一、李二、李三居住在涉案房屋內至今。

2006年10月8日,涉案房屋登記在張三名下,房屋坐落位于B市1號,建筑面積119.79平方米,于2007年5月15日設定抵押,雙方當事人均認可目前仍未解抵押。

李三在審理過程中表示,該涉案房屋系其購買,首付款、貸款及各項稅費及裝修、物業、停車費等各項費用均由李三交納,且各項費用單據原件均由李三持有,只是借用張三具有購買經濟適用房的資格,其與張三系借名買房關系,張三系出名方,李三系借名方。李三為證明借名買房關系存在,向本院提交《商品房買賣合同》、各類票據、各項服務協議及錄音等證據予以證明。

張三對此不予認可,稱其本人交納10000元定金,并借用李三的銀行卡代為支付217444元,剩余房款系向銀行貸款90000元,購得涉案房屋,不存在借名買房關系。張三主張217444元房款系其向李三借款支付,其與李三系借貸關系,剩余90000元貸款系其以現金方式支付給李一,讓李一替自己還款,但李一對此不予認可。

 

裁判結果

一、駁回原告張三的全部訴訟請求。

二、駁回反訴原告李三的全部反訴請求。

 

律師點評

根據我國相關法律規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。

本案中,涉案房屋雖登記在張三名下,張三稱其系借李三的錢并刷李三本人的銀行卡支付的購房款,雙方系借貸關系,但張三并未舉證證明其與李三之間存在借貸合意,以及對于借貸的金額、利息以及還款期限等內容的約定,這些內容系通常情況下借貸關系發生所應當協商的內容,但張三未能舉證證明上述事項,且張三稱其給李一9萬元現金用于支付房屋貸款,但對于9萬元的來源以及支付方式無法說明,且李一對此予以否認。故本院無法認定張三系涉案房屋的合法所有權人,其要求李一、李二、李三騰退涉案房屋,于法無據,不予以支持。李一、李二、李三抗辯有事實與法律依據部分,予以支持。

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明,沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

本案中,李三主張其與張三之間系借名買房關系,但并未舉證證明李三與張三之間存在借名買房的合意,其提交的相關入住、辦理各項服務內容等相關協議作為證據僅僅能夠證明其系使用人而不能證明其與張三有借名買房的合意存在。另外,李一同一時期取得北京市經濟適用房購買資格,借張三名義買房不符合常理。因此,本院無法認定張三與李三之間的借名買房關系存在,李三的反訴請求于法無據,不予支持。

 


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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