靳雙權律師
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北京房產律師——房屋產權及發票等可以幫助認定借名買房關系

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:13次


原告訴稱

張三向本院提出訴訟請求:1、判令被告歸還原告購買位于北京市豐臺區一號房屋各種款項共計總金額375818.6元為基數,從200811月起計算至法院判決之日按中國人民銀行貸款利率計算的利息;2、被告賠償原告購買北京市豐臺區一號房屋房屋增值后帶來的一切經濟損失400.55萬元;3、歸還原告多支付的購房款195678元;4、被告承擔本案訴訟費及鑒定費。

事實與理由:原告與被告為表兄弟,因原告沒有北京市戶口,故原告與被告商議讓原告借用被告的名義購房,待房屋滿五年之后,雙方再辦理過戶手續,當時被告對此事表示同意。2008年,原告就借用被告的名義購買了位于北京市豐臺區一號房屋屬于拆遷安置的經濟適用房,并支付了全部購房款、稅費、物業費等與涉案房屋有關的所有費用。房屋交付后,原告對房屋進行了裝修并占有、使用、出租至今。

原告認為,涉案房屋系原告借用被告的名義購買,其全部購房款、稅費、物業費等與涉案房屋有關的所有費用均由原告實際支付,房屋交付后,又是由原告進行裝修并占有、使用、出租至今。故原告系涉案房屋的實際所有權人,被告理應按照當年的口頭約定,協助原告辦理涉案房屋產權的過戶手續。因北京市房屋買賣限購政策,申請人目前沒有購房資格,無法辦理涉案房屋的過戶。故向貴院提出上述訴訟請求。

 

被告辯稱

李四辯稱:不同意原告的訴求,被告方是拆遷安置房的安置對象,有資格獲取,2008725日與開發商簽訂購房合同,支付了304322元房款,20081117日繳納13802元維修基金,2012118日繳納契稅3022.64元,辦理了產權證,準確反映出被告買房的真實情況。被告與原告是表兄弟,原告剛畢業,在北京沒有房,被告同意將房屋借給原告使用,沒有買房約定,2017年才發現原告把房屋出租了,然后我們才收回房屋。原告入住之后,為了辦理入住證手續,我們才把購房的原件交給了原告,這只是方便原告使用,出于善意,不是因為有間接買房約定。被告沒有收到原告說的購房款,原告的訴求沒有任何證據證明,被告是產權人,原告沒有權利。

 

本院查明

20081028日,李某代李四與北京M公司簽訂《商品房預售合同》,約定李四購買北京M公司開發的北京市豐臺區一號房屋房屋,建筑面積69.48平方米,總價款304322元。

20081029日,李某上述賬戶中被劃走304322元。

2010930日,張三從北京M公司接收涉案房屋,并向北京M公司交納了13852元(其中含公共維修基金13802元)。此后,張三對涉案房屋進行了裝修,并交納了涉案房屋截至2018年的物業費、避雷檢測費、生活垃圾清運費、公共區域照明費。

2012118日,張三向北京M公司交納了契稅3022.64元。

2012120日,涉案房屋取得房屋所有權證,登記產權人為李四

2017李四將涉案房屋所有權證掛失,并重新申領了房屋所有權證。

另,本案審理中,經張三申請,本院對涉案房屋的市場價值進行評估,經評估該房屋市場價值為400.55萬元,張三支付鑒定費11000元。

庭審中,張三就其訴訟主張提交如下證據:

1、借條和轉賬憑證,擬證明張三向其母親借款并向李四母親支付了50萬元,用于支付涉案房屋的價款;

2李四簽署的授權委托書,擬證明李四將涉案房屋交給張三占有、使用、出售,張三是涉案房屋的實際所有人。

 

裁判結果

一、李四于本判決生效之日起十五日內返還張三購房款三十萬四千三百二十二元;

二、李四于本判決生效之日起十五日內補償張三房屋增值款二百六十萬元;

三、李四于本判決生效之日起十五日內給付張三鑒定費一萬一千元;

四、駁回張三的其他訴訟請求

 

律師點評

本案爭議焦點為張三李四之間就涉案房屋是否存在借名買房關系。首先,關于涉案房屋房款支付的問題,根據李四一方證人李某的證言,法院有理由相信購買涉案房屋雖然以李四名義購買,但實際付款人和聯系人均為李四的母親,因此張三一方提交了其母親向李四母親轉賬50萬元的證據。可以初步認定屬于張三李四一方支付的購房款,雖然李四一方提交了張三母親和李四母親的多次轉賬記錄,但該證據尚不足以否定前述證據的效力,同時張三舉證證明了其支付了公共維修基金、契稅等費用,而李四雖然主張其以現金形式償還了上述費用,但未向法庭舉證,綜上,法院有理由相信涉案張三實際支付了涉案房屋的購房款;

其次,關于涉案房屋居住使用的問題,涉案房屋自開發商交付房屋起就由張三居住使用,而李四雖然解釋為其將涉案房屋借給張三居住,但需要注意的是如雙方確存在借住關系,則李四一方無需將涉案房屋的全部相關手續原件交給張三,即便存在兒童入學等問題在具備房屋所有權證書的情況下也不存在需要售房合同、發票、公共維修基金發票、契稅發票、入住材料的可能,其亦應在完成相關事項后收回相關材料。但上述材料確一直由張三一方持有,此情況和李四一方主張借住關系顯然不符,同時李四2017年通過掛失的方式重新辦理房屋所有權證的行為更與借關系矛盾;最后,關于李四張三出具售房委托書的問題,如李四確為房屋產權人,如其需出售房屋,則僅需將涉案房屋掛到中介出售,并要求房屋借用人張三配合即可,正常情況下是不需要向房屋借用人張三出具委托書的。而如張三為實際購房人,其想出售房屋正常情況下確需要房屋登記權利人李四配合出具委托書,因此法院傾向于相信張三所述情況屬實。綜上,雖然張三李四之間不存在書面的借名買房協議,但通過本案中房款支付、房屋占用等細節,法院有理由相信張三李四之間確就涉案房屋存在借名買房關系。

李四堅持否認雙方的借名買房關系,且張三不具備在京購房責任,張三不再要求涉案房屋的相關物權,轉而要求李四返還已付購房款304322元的請求,法院予以支持。張三主張的鑒定費于法有據,法院予以支持;張三要求李四賠償房屋增值損失400.55萬元的請求,因雙方借名買房關系未能履行雙方均存在一定責任,故法院將根據雙方責任對該增值部分損失酌情分配。張三要求李四返還多付購房款、契稅、公共維修基金、印花稅、產權證辦理費,因上述費用屬于張三為實現借名買房目的的必要花費,而法院已判決返還已付款、賠償增值損失,即張三已基本實現借名買房目的,故該部分花費無需返還。張三要求李四返還房屋裝修費,因該費用已計入房屋市場價值,故法院對此不再單獨支持。張三要求李四返還物業費,該費用屬于張三占有使用房屋的必要花費,理應自行承擔,故該部分訴訟請求,法院不予支持。


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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