靳雙權律師
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北京律師——小產權房買賣合同是否具有法律效力

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:13次


原告訴稱

張三張小三向本院提出訴訟請求:判令李四王五騰退位于北京市門頭溝區一號房屋(以下簡稱一號房屋)。事實和理由:張三李五系夫妻關系,生有一子張小三李五200553日去世。一號房屋系在北京市門頭溝區集體土地上建設,2001212日,該房屋變更至張三名下。2017313日,北京市第一中級人民法院判決認定:李四張三以簽訂協議書的方式約定一號房屋李四出資以張三的名義購買,雙方存在借名買房的法律關系。20171113日,經北京市門頭溝區判決書認定:李四夫婦不是B村民,該借名買房合同因違反農民集體土地不允許違法轉讓的強制性規定而無效。綜上,李四王五無權居住在一號房屋,但其拒絕將房屋返還給張三張小三,故張三張小三訴至法院,要求判如所請。

 

被告辯稱

被告李四王五辯稱:不同意張三張小三的訴訟請求,一號房屋2001年變更成張三的名字,實際上1998李四是借用的孫七的名字購買的一號房屋,當時沒有實施土地管理條例,購買有效,張三張小三無權主張返還房屋,另,如果張三張小三不給予滿意的賠償,則不同意騰退房屋。

 

本院查明

張三李五系夫妻,生有一子張小三李五200553日死亡,其父母先于其死亡。李四王五系夫妻。李五李四系姐弟。張三B的村民,李四王五均非B村民,戶籍所在地北京市門頭溝區,無住房。

一號房屋B在該村集體土地上建設的樓房,房屋為小產權性質,該房屋最初是以B村民孫七名義自B委會處購買取得,B委會收取了購房款84萬元。2001212日,該房屋變更至張三名下,B委會收取了過戶手續費”420元。一號房屋自出售后由李四夫婦居住至今。

2016720日,張三張小三李四王五訴至本院,主張一號房屋張三李五購買,系張三李五的財產,要求李四王五騰退一號房屋。本院審理后作出民事判決書,判決書認定:一號房屋購房款及過戶手續費實際由李四夫婦支付,協議書應為李四張三自愿達成,雙方之間存在借名購買一號房屋的事實;但一號房屋B在該村集體土地上建設的小產權房屋,只有B村民擁有購買資格,李四夫婦并非B村民,因此二人出資購房不影響房屋權利歸屬,張三夫婦才是一號房屋的權利人;

李五死亡后,一號房屋的相應權利應歸屬于張三張小三,其有權要求李四夫婦將一號房屋騰空后返還;但騰退問題與賠償損失問題一并解決為宜,現李四夫婦無房居住,不具備騰退條件,張三張小三亦未對李四夫婦借名買房的出資及房屋利息損失作出補償,故駁回張三張小三的訴訟請求。判決作出后,張三張小三不服一審判決,提起上訴,北京市第一中級人民法院審理后作出民事判決書,判決書認定:李四張三以簽訂協議書的方式約定一號房屋李四出資以張三的名義購買,雙方存在借名買房的法律關系;在雙方借名買房法律關系的效力、一號房屋權利人尚未經依法確認的情況下,張三張小三以二人系一號房屋權利人為由要求李四王五騰退一號房屋依據不足。故判決:駁回上訴,維持原判。

201777日,張三李四訴至本院,要求確認張三李四一號房屋口頭訂立的借名買賣合同無效,本院審理后于20171113日作出民事判決書,判決書認定:該借名買賣合同因違反農民集體土地不允許違法轉讓的強制性規定而無效。故判決:張三李四一號房屋訂立的借名買房協議無效。雙方均未上訴,該判決已生效。

本案審理過程中,李四王五于答辯期內提出反訴申請,要求張三張小三賠償土地房屋升值經濟損失219萬元,附屬添置物3萬元,購房款84萬元,共計2304萬元。張三張小三表示不同意在本案中一并解決賠償損失問題,不同意與李四王五一號房屋的市場價格進行協商,亦不同意本院參照附近有證房屋的市場價格酌情確定一號房屋的市場價格。李四王五表示,如果不在本案中一并解決賠償問題,其堅決不同意騰退房屋,并撤回反訴申請。

 

裁判結果

駁回原告張三張小三的訴訟請求。

 

律師點評

人民法院作出的生效判決已確定張三李四之間的借名買房協議無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定:合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

雖然一號房屋目前不具備辦理房產證的條件,但基于房屋權利人應與購買時記載的權利人相一致的原則,李四王五有義務就無效合同取得的一號房屋返還給張三張小三。同時,根據《中華人民共和國民法總則》第六條的規定:民事主體從事民事活動,應當遵循公平原則,合理確定各方的權利和義務。本案中,李四王五將房屋及附屬設施返還給張三張小三的同時,張三張小三應當按照其過錯責任程度賠償李四王五相應的損失。現李四夫婦無房居住,不具備騰退條件,張三張小三明確表示不同意在本案中一并處理賠償問題,故法院對其返還房屋的訴訟請求不予支持。


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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