靳雙權律師
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北京律師——購買房屋的所有人與登記人不一致可以要求強制過戶嗎

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:17次


原告訴稱

張三向本院提出訴訟請求:1.被告立即協助原告辦理北京市豐臺區一號房屋的過戶登記手續;2.訴訟費用被告承擔。

事實與理由:19931225日,自然人李四(已另案解決)與豐臺區聯建辦公室就豐臺區一號房屋二號房屋達成互換協議。并獲得該兩套房屋一切永久權益。1998225日,李四與原告簽訂《房屋轉讓協議書》及《補充協議書》各一份,協議約定:原告以人民幣60萬元的價格受讓上述兩套涉案房屋,取得該兩套房屋全部權益,李四承諾于199810月為原告辦理完畢房屋過戶手續。同日,北京市市政房管公司出具《認可書》及《證明》,認可上述事實,并確認原告持有被告李四的同等全部權益。

同時承諾,涉案房屋產權屬北京市市政房管公司,產權證目前正在辦理之中,有關過戶手續待產權證下發后再行辦理。199833日,原告與李四就上述事實及《房屋轉讓協議書》、《補充協議書》在北京市豐臺區公證處辦理了相關公正,公證書:原告支付了全部購房款60萬元,李四將涉案房屋交付原告使用至今。原告交納了全部物業費、供暖費等相關費用。經查,199841日,北京市市政房管公司為李四辦理了產權證,其中二號房屋登記在李四名下,一號房屋登記在出名人即本案被告王五名下。屬于借名代持。201648日,原告以房屋買賣合同糾紛為由將李四王五訴至貴院,要求兩被告立即協助原告辦理房屋過戶手續。后經貴院依法審查判令李四于本判決生效后七日內協助原告辦理轉移登記北京豐臺區一號房屋所有權至原告名下。

原告認為:原告與李四簽訂的《房屋轉讓協議書》、《補充協議書》系是雙方當事人的真實意思表示,且得到北京市市政房管公司認可,并依法辦理的公正,應當認定合法有效。另根據北京市高級人民法院關于印發《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》的通知第十五條之規定當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。特向貴院提出以上訴請,望盼如所請,以維權益。

 

被告辯稱

王五辯稱:不同意原告的訴訟請求。一、1.被告不應當作為本案被告主體,本案是房屋買賣合同糾紛,被告不是合同當事人;2.被告與李四不存在借名買房的事實,本案房屋是被告父親給被告購買的,涉案房屋屬于被告父親單位的房改房,當時被告年齡小,不具備購買房改房的資格,被告父親借用李四的名義購買了涉案房屋想留給被告自用,被告父親與李四是男女朋友關系;3.關于李四用車購換房屋的事情被告認可。

1998年涉案房屋根據規定可以辦理房產證,被告也參加工作了,具備購買房改房的資格,所以將涉案房屋登記在被告名下,且被告同單位簽訂了買賣協議,不存在原告所述的代持或者借名買房的事實。即使借名買房的情況存在,本案被告也應當是李四

二、被告是涉案房屋的合法所有人,產權證是證明房屋權屬的唯一證明。

三、被告在長期未主張權利是因為,被告父親因職務犯罪判刑,最近才出獄,被告考慮到怕影響父親,所以沒有主張權利,現被告準備另案起訴排除妨礙。

四、對不動產享有占有、使用、收益不是認定不動產權屬的充要條件,故原告訴訟請求的主張缺乏法律依據。綜上,原告提交的證據不足以證明被告是借名買房或者代持。

 

本院查明

19931225日,李四與豐臺區聯建辦公室簽訂《協議書》,約定李四用名下小轎車一輛與豐臺區聯建辦公室所有的位于豐臺區一號房屋二號房屋永久互換,并獲得該兩套房屋一切永久權益。

1998225日,李四張三簽訂《房屋轉讓協議書》,約定李四將上述兩套房屋轉讓給張三,轉讓價格60萬元,張三一次性支付李四54萬元,取得該兩套房屋全部權益,李四199810月為張三辦理完畢房屋過戶手續。

同日,北京市市政房管公司出具《認可書》,載明:根據李四女士與名為張三先生轉讓中國北京市豐臺區二號房屋一號房屋的認可書,按張三先生的要求我公司作出如下認可:一、李四女士用交換房屋之福特牌(93新款)小轎車壹部我公司已于一九九四年二月二十日收到。二、房屋轉讓后我公司確認張三先生持有李四女士的同等全部權益。

房屋產權證正在辦理中。

199831日,李四出具收條,載明:今收到張三先生交來共計人民幣六十萬元整。

同日,李四張三簽訂了《補充協議書》,約定張三李四辦理完畢房產證后支付購房余額55000元。

此后,張三入住涉案房屋。

199841日,北京市市政房管公司為李四辦理了產權證,其中二號房屋登記在李四名下,一號房屋登記在出名人即本案被告王五名下。

201648日,張三李四王五訴至本院,要求二人將上述兩套房屋過戶至其名下,判決李四二號房屋過戶給張三。該判決現已發生法律效力。在該案判決中,認定了張三購買李四上述兩套房屋的事實,且寫明王五系北京市市政房管公司法定代表人王大之女,屬于借名代持。該案件中載明李四為外籍人,且送達方式為公告送達。

 

裁判結果

王五于本判決生效之日起十日內協助張三辦理將北京市豐臺區一號房屋過戶至張三名下的手續。

 

律師點評

除當事人有相反證據足以推翻外,經法院生效文書所確認的事實無需再進行舉證證明。鑒于法院作出的民事判決書,已對張三李四之間的房屋買賣關系,王五代持房屋的事實作出認定,且本案中王五所提交證據亦不足以推翻上述事實,而王五所提交證據及答辯表述恰表明了王五并非真實購房人、李四對涉案房屋具有處分的權利,故法院在本案中對原告主張的上述事實亦予以認定。

王五作為代持人,理應積極協助實際購買人辦理涉案房屋的過戶手續。關于李四是否作為本案被告的問題,鑒于李四張三之間的法律關系已經生效判決確認,且李四為外籍人員無法聯系,而王五所提交證據顯示內容亦與前述事實一致,考慮到本案實際情況和當事人訴累,法院認為李四不作為本案當事人亦不會對本案當事人、李四的權利產生影響。現張三要求王五將涉案房屋過戶至其名下的訴訟請求,并無不當,法院予以支持。

 

 


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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