靳雙權律師
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北京律師——父母出資登記子女名下房屋所有權屬于誰

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:10次


 

原告訴稱

原告張三李四向本院提出訴訟請求:1.判令確認登記在被告名下的一號房屋所有權歸二原告共同所有;2.判令被告在判決生效后兩個月內配合二原告辦理涉案房屋過戶登記手續;3.本案訴訟費由被告承擔。

事實與理由:二原告系夫妻,二原告與被告系父子、母子關系。2006320日,二原告以原告張三名義與王五簽訂涉案訴爭房屋買賣協議,約定:王五將與其妻子趙六共有的涉案訴爭房屋自愿出售給張三,房屋坐落于北京市昌平區一號房屋,建筑面積為12309平方米,房屋總成交價款為376000。房屋買賣合同簽訂后的當天,由二原告支付給王五購房定金2萬元。于2006416日向王五的妻子趙六通過北京銀行匯款支付28萬元。后又于2006724日向王五銀行轉賬76000元。二原告支付完購房款后,由賣方將訴爭房屋過戶至二原告的兒子即被告張小三名下。房屋所有權證于2006821日登記并下發。

二原告認為,訴爭房屋實際系由其夫妻共同出資購買,實際享有房屋所有權。雖然登記在被告名下,但購買涉案房屋時被告還未成年,其無錢也無支付能力,被告無權享有訴爭房屋所有權。現被告以訴爭房屋所有權證登記在其名下認為該房屋歸其所有。未經二原告同意擅自將房屋所有權證拿走,想單方出售該房屋占為己有。被告的以上行為已經給二原告的合法權益造成了實質性的威脅與損害。二原告曾多次找被告協商要回房屋所有權證,但均未果。二原告為了維護自身的合法權益,依法提起訴訟,望判如所請。

 

被告辯稱

被告張小三辯稱:被答辯人的起訴書所述嚴重不實,依法應駁回其全部訴訟請求。一、2003年被答辯人為答辯人購房,系贈與。1.答辯人系被答辯人獨子,20063月被答辯人出資為答辯人購得本案訴爭房產,并登記在被告名下。當時答辯人年僅17周歲,屬于未成年人。被答辯人當時購房的本意就是為了給答辯人購房,后被答辯人也是逢人就說給答辯人買了房。上述真實情況實際上系贈與行為。2、本案訴爭房屋系從案外人王五處購得,買房人直接為本案答辯人,即房屋買賣行為的主體就是本案答辯人與案外人王五。而且訴爭房屋產權在購房后就直接登記在了答辯人名下,贈與事實清楚。《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。可見贈與行為已經完成。3.《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(三)》第七條:婚后由一方父母出資為子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的,可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。該司法解釋也進一步規定了父母為子女購房,并登記在子女名下,視為對子女的贈與。

二、本案贈與為不可撤銷贈與。自20063月答辯人購房至今,已有12年有余,各項法律關系早已穩固,訴爭房屋為答辯人唯一住房,答辯人也因此失去了再享受北京市相關保障房的購房資格。20063月購房時,答辯人為未成年人。根據《民法總則》第三十五條:監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外,不得處分被監護人的財產。可見,被答辯人購房時作為答辯人的監護人,其履行的監護職責只能使答辯人純獲利益。反之,其就侵害了被監護人的合法權益,應承擔法律責任。故贈與行為不可撤銷。

三、本次爭議的發生,不是因為答辯人對被答辯人不孝順,起因是答辯人干預了其母親從事非法活動的結果。截止2017年年底,被答辯人通過刷取答辯人的信用卡,已經欠付了137萬元用于各種傳銷花費等,而且答辯人的母親已經花光家里積蓄,其準備出售房屋繼續用于上述活動經費。答辯人為此報警以阻止其母親繼續下去,這才使雙方矛盾激化。對于被答辯人名下的房屋產權證書系其父親親自交給答辯人的,就是怕其母親將上述房屋抵押或出售。但是現今,答辯人的父親顯然也無力阻止事情惡化下去。綜上,本案答辯人與被答辯人雙方雖未訂立書面贈與合同,但根據雙方的身份關系及當時答辯人的年齡等,完全可以證明當時系贈與行為,且已經實際履行完畢,答辯人已取得對訴爭房屋的所有權。故請法院依法駁回原告的全部訴訟請求。

 

本院查明

二原告張三李四系夫妻關系,被告張小三系二原告獨生子。2006320日,原告張三(甲方)與案外人王五(乙方)簽訂《買賣房屋協議》,約定:乙方將昌平區一號房屋賣給甲方,成交總價376000元。張三稱于當日支付了2萬元購房定金。張三2006416日支付給王五之妻趙六28萬元購房款,于2006724日支付給王五76000元剩余全部購房款。2006724日,被告張小三(乙方)與王五(甲方)簽訂了《二手房買賣合同》,該合同約定,王五同意將涉案房屋出賣給張小三,成交總價300000元。經詢問,原告認可《二手房買賣合同》的真實性,但稱該合同系網簽的書面合同。2006821日,涉案房屋所有權登記在張小三名下。

關于涉案房屋購買的出資,原被告皆認可實際由二原告出資購買,價款為376000元。關于涉案房屋所有權登記在張小三名下的原因,原告稱在購買涉案房屋時原告張三名下已有一套房產,而用被告名義購買可以節省過戶稅費;被告稱訴爭房屋是二原告購買并贈與給自己的。原被告雙方針對各自觀點皆稱無書面約定。涉案房屋購買后,二原告及其母親與被告一同居住使用。后全家搬往回龍觀居住,涉案房屋由二原告出租收取租金。2017年年底,被告因為與二原告有家庭矛盾,從家中房屋內搬出。關于家庭矛盾,二原告稱他們不同意被告再婚。被告稱他反對母親李四搞傳銷。李四不認可自己搞傳銷,認為是合法經營。被告張小三搬離后與涉案房屋承租人協商解除了租賃關系,并將涉案房屋重新裝修于20186月份搬入居住至今。現二原告與被告就房屋所有權歸屬發生爭議。二原告以涉案房屋實際是借用被告的名義由其夫妻共同出資購買,由其夫妻實際享有所有權為由向本院提起訴訟。

 

裁判結果

駁回張三李四的訴訟請求。

 

律師點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。

本案的爭議焦點為原告張三夫婦出資購買涉案房屋并登記在被告張小三名下的行為是借名買房還是贈與。從房屋所有權登記情況看,涉案房屋所有權人應為被告張小三。涉案房屋雖然系二原告出資購買,但依據我國物權法規定,出資購買行為并不必然獲得不動產的權屬,應以登記為準。二原告以其出資為由要求確認所有權歸自己所有的主張無法律依據,法院不予采信。另二原告主張其與被告系借名買房關系,也缺乏直接的書面約定。從已經查明的事實看,也很難推定借名買房的事實更有可能。一、涉案房屋在購買時被告尚未成年,與二原告天然地屬于同一家庭。一般的借名買房行為多發生于家庭成員與外部人員之間。家庭成員內部具有親密性,在無約定的情況下,很難認定存在借名買房的關系;二、被告系二原告的獨生子,與多子女家庭有所不同。獨生子女家庭父母與子女之間在情感依賴和經濟依存方面更為密切。換言之,財產是夫妻共有、家庭共有或者個人所有在無書面約定的情況下有時難以區分。一般情況下,即便父母為其獨生子購置房產也符合人之常情,也較為普遍;三、涉案房屋在購買后由原、被告共同占有使用。從使用情況看,也不能證實涉案房屋專為二原告購買。綜上所述,二原告出資購房的行為并不能得出為自己購房的唯一性結論,也有可能是為家庭購房或為被告張小三購房。二原告的訴訟請求缺乏事實依據,法院不予支持。

 


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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