靳雙權律師
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北京房產律師——子女與父母共同用公租房置換新的公租房之后拆遷如何分割

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:11次


原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求:1、請求確認原告對北京市西城區一號房屋享有五分之三的份額,五分之二為李四王五的遺產;2、訴訟費由被告承擔。

事實及理由:原、被告三人系三兄妹,原告年齡最長。其父母去世后,因二被告再另案中要求對遺產進行分割繼承。但二被告沒有考慮在其要求繼承的房產中有相當一部分是屬于原告個人家庭的財產,因此,原告在本案中要求對屬于原告個人家庭部分進行確認。原告有證據證明本案所涉房產中屬于原告的個人家庭部分如下:本案所涉房產西城區一號房屋,系原告李五一家(三人)所居住的平房一間及李五的父母李四居住的平房一間(當時李五一家與其父母是相互獨立的——各自獨立成戶、獨立承租),于1989年根據當時的分房政策(根據被置換人的房產情況及人口數)置換而來。最初是置換到二號房屋1997年因房屋質量問題并且經過李五個人的努力又置換為本案所涉房產(此時李五一家三口才與其父母合并在一個戶口本上)。又因為在第一次置換時李五與其父母均單獨成戶,且李五一家三人,人口數多于其父母二人、再根據當時的繳納房款情況,(此時雙方出資比例為:李五65.3%李四34.7%)。因此可以看出,第一次置換所得的房屋中,李五一家的份額至少應該為五分之三,剩余的五分之二為其父母的財產。故,在其他條件未改變的情況下,再次置換所得的房產各自的份額應該保持不變,即李五一家的份額應該為3/5,剩余的2/5為其父母的財產。

 

被告辯稱

二被告辯稱,不同意原告的訴訟請求,原告的起訴沒有證據支持。原被告的母親對房產的處置做了遺囑。遺囑中明確了各人應取得的份額。涉案房屋是原告父母的房屋福利分房,不是拆遷安置。原告在父母分得涉案房屋之前,其所在單位已經給原告分房。按當時的福利分房政策國務院關于深化城鎮住房改革制度的決定第17條規定,福利分房僅對本單位職工,第18條每個家庭只能享受福利分房一次。從原告提供的證據3中的所有權證記載、購房發票、協議都能證明涉案房屋的所有權人是父親李四,與原告無關。被告對原告出資的事情不清楚,父母生前沒有與他們說過原告出資的事情。既然原告聲稱涉案房屋由其承租的公租房置換而來,原告就應提供承租合同來證明。原告拿不出證明權利的最重要的證據,就要承擔舉證不能的后果。

 

本院查明

李四王五系夫妻關系,二人育有一子兩女,分別為之子李五,之女李小五李小六

2000313日,北京市M公司(甲方)與李四(乙方)簽訂房屋買賣合同,約定:甲乙雙方房屋的買賣訂立本契約,共同遵守。一、甲方將座落在宣武區一號房屋,總建筑面積64.54平方米,以1999年成本價出售給乙方,房款28786元,公共維修基金1678.04元。二、甲方根據上述文件規定,同意乙方享有以下優惠。1、現住房折扣:199211日以前進住的,給予1%的現房折扣。2、工齡折扣:職工以成本價購買住房,按職工夫婦雙方建立公積金前的工齡給予折扣,成本價的年工齡折扣率為0.9%……甲、乙雙方簽訂契約后,由甲方到房屋所在地房地產交易管理所辦理買賣過戶手續,到房屋土地管理局辦理產權登記,領取《房屋所有權證》,待乙方向甲方付清款項后,甲方將《房屋所有權證》交給乙方。產權歸屬、售后管理及維修。1、乙方以成本價購買住房,產權歸個人所有,一般住用五年后可依法進入市場,但所售房款按有關規定辦理。住用不滿五年的,未經甲方同意擅自出售、出租或變相出售、出租的,甲方有權收回其非法所得并收回其出售出租的住房。……4、職工購買共有住宅樓房后,不得隨意使用公用部位和毗鄰部位,以保障走廊、樓梯、通道暢通。……

2000313日,北京市工商企業資金往來專用發票載明:李四99年房價款30636.33元。

北京市西城區(原宣武區)一號房屋所有權人為李四,房屋建筑面積64.54平方米,房屋所有權證填發日期為2001123日。

2007919日,李四去世,20151222日,王五去世。

 

裁判結果

駁回原告李五的訴訟請求。

 

律師點評

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人,請求確認其享有物權的,應予支持。故而所有權的確認要獲得支持,應具備兩方面的條件:一、有證據證明不動產登記的記載與真實權利狀態不符;二、其為該不動產的真實所有權人。共有產權的確認與此同理,即應有證據證明不動產登記的記載與真實權利狀態不符;二、其為該不動產相應份額的真實所有權人。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。故而,不動產登記的記載與真實權利狀態不符,一般發生在三種情形下:一、因各方面因素導致的登記錯誤;二、依據法律的除外規定,因征收、繼承、拆除等情形導致物權已經發生變動,但未及時更新不動產登記簿上的相關記載事項;三、作為不動產登記行為基礎的買賣等法律行為無效、被撤銷,不動產登記簿未及時恢復原登記情況導致的登記不實等。

本案當中,李四取得案涉房屋的所有權,顯然是因買方李四與賣方北京市M公司簽訂房屋買賣契約并支付購房款后,賣方協助辦理了相關過戶手續及產權登記。現在來看,案涉房屋登記為李四所有是否存在錯誤,原告未予以證明,根據雙方出示的合同及陳述的購房經過來看,案涉房屋登記為李四所有并沒有錯誤。

成就共有產權的確認的條件之二是其為該不動產相應份額的真實所有權人。如前所述,所有權或共有產權的設立,依據登記發生法律效力,法律另有規定的除外。在登記沒有錯誤的情況下,原告是否依據法律的例外規定取得了共有產權。例外規定,一般包括因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力等。

本案為原、被告進行繼承糾紛訴訟過程中,原告主張其就案涉房屋享有五分之三的產權份額而中止繼承訴訟,進行共有權確認糾紛的,原告主張案涉房屋原為承租公房,為承租該公房,其與李四各自交出了自己承租的公房,后來在房改售房中購買該公房,其出資22000元。承租公房的交回或承租新的公房,并不涉及到所有權的設立問題,案涉房屋所有權的設立源自于單位依據當時的政策所進行的成本價出售。需要特別予以說明的是,買賣是取得不動產所有權或共有產權最為常見的基礎行為,但是買賣并不導致所有權的直接設立,而是訂立買賣契約,約定出賣方有義務在一定條件成就時,賣方有義務將房屋等不動產過戶給買受人,完成過戶登記進行設立買受人對該不動產的所有權。在出賣人不履行過戶義務時,買受人也僅能訴請出賣方履行過戶義務,而無權要求確認其對所購房屋享有所有權或共有產權。本案中,原告主張其出資,從原告舉證情況來看,并未能查證出資的情況,即便存在出資,該種出資也是家庭內部的關系,沒有反映到與賣方北京市M公司的買賣契約關系中。如前所述,即便是存在買賣雙方契約關系的,都僅僅是要求對方履行合同確定的過戶義務,而達不到直接確立所有權或共有產權的高度。

在物權法領域采取物權法定原則,一方面是因為物權的重要性,另一方面是為了以公示公信維護良好的市場交易秩序等。但是在合同法等領域,允許當事人之間在不違反法律規定的框架內,通過合意設定彼此的權利義務。本案中,原告的舉證未能令法院查明是否存在其交出公房以及出資的情形,但是,即便這些情形存在,原告交出公房以及原告出資,在其與李四之間要達到什么樣的效果,還有賴于雙方對于各自權利義務的約定。

實踐中,大量的當事人將所有權或共有權的確認與借名買房混為一談,借名買房是依據出名人與借名人的借名買房約定,要求出名人依據約定為協助房屋過戶的義務,從而達到最終對借名購買的房屋設立所有權或共有產權的法律效果。本案中,是否是借名買房的情形呢。從本案的房屋買賣契約來看,是房改售房中的成本價出售,在結合雙方所述,出售指向的是房屋承租人,且該承租人一般是本單位職工的特定身份,而不同于市場上沒有特定指向的商品房銷售。故而原告與李四之間無法形成共同出資的借名買房關系,進而主張過戶義務,以達到設立共有產權的目的。綜上所述,原告訴請確認其對北京市西城區一號房屋享有五分之三的份額,五分之二為李四王五的遺產的訴訟請求沒有事實及法律依據,法院不予支持。


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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