靳雙權律師
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北京律師——訴訟離婚前簽訂離婚協議是否對雙方有約束力

作者:靳雙權律師時間:2021年05月23日分類:房地產糾紛瀏覽:15次


原告訴稱

原告張三李四王五向本院提出訴訟請求:要求判令被告配合原告王五辦理北京市豐臺區一號房屋的所有權變更登記手續。

事實與理由:張三李四系夫妻關系,育有一女張小張小趙六系夫妻關系,婚后育有一女王五,后張小趙六離婚。1987410日,張小趙六登記結婚,198912日,王五出生。19925月,趙六所在單位將位于北京市豐臺區一號房屋涉案房屋一套出租給張小趙六夫婦居住,張三李四王五一直在涉案房屋居住至今。因趙六出軌,夫妻關系一直不好,趙六1995年和1998年兩次簽署離婚協議,承諾將涉案房屋的使用權及購買后的所有權歸王五張小

隨后趙六向豐臺區法院起訴離婚,其在豐臺法院庭審筆錄中也承諾放棄財產,全部歸張小。涉案房屋的產權單位于2002年進行住房改革,擬將涉案房屋出售給個人。單位和張小均通知了趙六,但趙六表示涉案房屋已經屬于張小,和自己沒有關系,張小為了使用趙六的工齡折抵購房款,在征得趙六同意的前提下,張小就以趙六的名義辦理了相應的購房手續。2002424日,張小借款繳納了64505元購房款,2002125日,張小借款繳納了112943.72元購房款,并于同日補簽了《公有住宅樓房買賣合同》,此后,張小為了領取房屋所有權證書,趙六多次為其出具授權委托書。2016312日,張小病逝。原告認為,涉案房屋系張小借用趙六名義購買,其病逝后應由其法定繼承人繼承,現原告張三李四均表示放棄擁有的份額,故王五應為實際所有權人。故原告訴至法院。

 

被告辯稱

被告趙六辯稱:涉案房屋是我單位1992年分配的公租房,我是承租人,1995年協商離婚時張小即搬到涉案房屋居住,以此為由要求離婚后居住在涉案房屋并要求房改后的產權,當我方在離婚協議里同意其要求后,張小卻不肯簽字辦理登記離婚手續,我方不得不到法院起訴離婚,19981013日,經法院調解與張小離婚,依據事調解書,我方坐落在豐臺區一號公租房一套由張小繼續居住。2002年單位房改,張小要求我方出資參加房改,為確保其居住權,要求由其代辦房改手續和保管房產證,2003年該房屋取得房產證后一直由其保管,我方在張小逝世后的201611月才向房產登記機關申請補發,取得不動產所有權證,共有情況為單獨所有。從原告提供的公有住宅租賃合同、共有住宅樓房買賣合同、繳款收據等證據均證明該房屋產權是我方參加單位房改,購買承租公房而來,符合房改政策,依法經過權屬登記,是我方合法個人財產。

涉案房產在購買和持有的整個過程中,我方與張小沒有借名買房的約定,張小生前沒有對涉案房屋產權提出異議,三原告僅憑離婚協議中的房產贈與條款就認為存在借名買房合同糾紛,實屬主觀臆斷,沒有事實依據。

根據最高院《婚姻法》解釋三第十四條的規定,該離婚協議沒有生效,對我方沒有約束力。涉案房屋是我以員工承租人身份用成本價購買的政策保障性住房,根據北京市高院關于審理房屋買賣糾紛案件若干問題的指導第十六條的規定,即便有借名買房約定,對借名人要求辦理產權過戶手續也不予支持,本案沒有借名買房約定。涉案房屋是我離婚后購買的個人財產,不是夫妻共同財產,因此不是張小遺產,三原告以遺產繼承人的身份提起訴訟,原告主體資格不適格。既然原告以合同糾紛為由起訴,就不但需要提供借名買房合同,還需要提供合同權利轉讓協議和權利轉讓通知以及通知送達的證據,以證明三原告是訴爭合同的有效權利受讓人,但是沒有相關證據。

20174月因辦理涉案房屋的央產房上市手續需要其單位上傳張小的住房檔案,我才得知其單位另外分配了一套位于潘家園的兩居室公租房給張小,也參加了房改,我方如果在張小生前知曉其另有房改房的事實,可以依法請求撤銷其對涉案房屋的居住權。

此外,可以導致該房屋發生權屬異議的時間發生在2003年,距離本案起訴之時有15年,已超過法定訴訟時效。

 

本院查明

張小趙六原系夫妻,婚后育有女兒王五李四張三張小之父母。19981013日,張小趙六經本院調解離婚。2016312日,張小死亡。

位于北京市豐臺區方莊一號房屋原系張小趙六婚姻關系存續期間,趙六所在單位分配的承租公房。1998年,趙六張小訴至本院,要求與張小離婚,在該離婚訴訟的開庭筆錄中,趙六表示財產放棄全部歸張小。本院出具民事調解書,確認:一、趙六張小離婚;二、女孩王五張小自行撫養;三、共同財產及張小的個人衣物歸張小所有;趙六的個人衣物歸趙六所有;四、座落在豐臺區一號房屋三居室住房一套由張小繼續居住。

2002年,趙六原單位進行房改。趙六張小張三出具三份授權委托書,委托張小張三辦理領取房產證事宜。2002424日、2002125日,張三分別向單位交納購房款64505元、112943.72元。單位出具收據兩張,載明交款人為張三2002125日,單位一號房屋買賣事宜出具《公有住宅樓房買賣合同》,落款甲方處加蓋單位公章,乙方處無簽字。2003319日,趙六取得該房屋的產權登記。2003115日,單位張三簽訂《住房保證書》。上述買賣合同、購房款收據、住房保證書原件均由張小持有。張小和三原告一直在該房屋居住。趙六曾于1995年、1996年在該房屋居住,后未再居住。

張三李四王五主張一號房屋張小借用趙六的名義購買,除上述雙方無爭議事實外,三原告另提交如下證據擬證明雙方存在借名買房事實:1、落款日期為19951015日的《離婚條件》,載明:“……條件三、方莊的宿舍使用權歸王五,如日后公司出售公房,實際所有權也歸王五趙六在落款簽字;

2、落款日期為199868日的《離婚協議書》,載明:三、現有一號房屋的使用權和購買后的所有權歸女方所有。趙六在該協議男方處簽字,張小未在女方處簽字。趙六認可《離婚條件》、《離婚協議書》均由其書寫并簽字,但認為張小并未認可離婚協議的內容,雙方未能到民政局協議離婚,而是通過訴訟離婚解決的。

關于是否參與購房,趙六稱因張小不同意其本人辦理購房手續,故其向張小張三出具授權委托書,其本人未到單位辦理過購房手續。張三李四王五趙六所述理由不予認可。

關于一號房屋購房款出資,趙六主張系其取款后將現金交付張小張三李四王五對此亦不予認可,稱購房款系張小出資,由張三代交。趙六未就其出資情況向本院舉證。

一號房屋性質為央產房,張小曾向自己單位購買過位于朝陽區二號房屋,該房屋亦系央產房,故本院向在京機關和國家機關住房交易辦公室(以下簡稱央產房辦公室)發函詢問房屋超標及繼承過戶情況,央產房辦公室復函如下:一號房屋張小名下朝陽區二號房屋均是離異后各自購買,不涉及成套超標;張小的繼承人是否可以辦理過戶手續,不在其辦受理范圍,無法出具書面答復意見。本院另到一號房屋產權單位單位就房屋的過戶問題進行核實,該公司總務部工作人員稱趙六已提交上市手續申請,補交面積超標款,關于房屋過戶單位沒有意見,并稱,張小離婚時沒有申請變更承租人,承租人仍為趙六,房改時只有承租人可以購買房屋。

 

裁判結果

趙六于本判決生效后七日內協助王五辦理位于北京市豐臺區一號房屋的所有權轉移登記手續。

 

 

律師點評

依法成立的合同,受法律保護。根據查明的事實,涉案房屋系趙六張小婚姻關系存續期間趙六向所在單位承租的公房,后因房改政策,由產權單位按照成本價出售給承租人。在雙方的離婚訴訟中,趙六明確表示放棄全部共同財產,并同意涉案房屋由張小繼續居住使用,其對夫妻共同財產的分割意見與離婚協議書中的分割意見基本一致,考慮該房屋的所有權系該房屋因承租所取得的使用權在經歷房改后衍生的權利,結合張小實際出資購買房屋、辦理購房手續、持有購房手續和房產證原件以及與家人在涉案房屋長期居住的事實,法院認為雙方雖無書面的借名買房協議,但基于曾經的身份關系以及上述購房過程、居住事實,法院認定雙方之間存在借名買房的事實。

張三李四王五起訴要求趙六協助辦理過戶的訴訟請求,理由正當,法院予以支持。現張三李四王五均同意一號房屋過戶至王五名下,法院對此不持異議。關于趙六的各項抗辯意見,首先,三原告起訴是否超過訴訟時效一節,因三原告所主張的所有權轉移登記請求系物權請求權,不適用訴訟時效制度的規定,故對該項抗辯意見,法院不予采信;其次,訴訟主體資格問題,張小對涉案房屋享有的權利可由其繼承人依法繼承,三原告作為張小的第一順位繼承人,具有訴訟主體資格,起訴于法有據,對趙六的該項抗辯意見,法院亦不予采信;對趙六的其他抗辯意見,無事實及法律依據,法院均不予采信。


靳雙權,房地產律師,中國房地產營銷協會副會長,說房網特邀講師,自2005年起至今,就職于北京市東衛律師事務所,中國房地產... 查看詳細 >>
  • 執業地區:北京-東城區
  • 執業單位:北京市東衛律師事務所
  • 律師職務:專職律師
  • 執業證號:11101200610616920
  • 擅長領域:房產糾紛、土地糾紛、拆遷安置、繼承
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